中国最牛卫星城，不是环京的燕郊，不是环深的凤岗，而是......
◎楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）
地段砖家黄大大，今天拍哪里？昆山！
它是中国最牛的县级市，多年占据百强县“一哥”宝座。2018年GDP达到3832亿元，经济体量相当于山西的省会太原。
中国卫星城何其多，而昆山在其中绝对是耀眼明星般的存在，因为它是中国实力最全面的卫星城，几乎没有“短板”。
燕郊只是北京的“睡城”，缺少产业支撑；东莞凤岗正在逐渐承接深圳的产业，但自身“造血能力”和环境优化还有差距……
但昆山不仅承接了上海的刚需人口和产业，自身产业体系成熟，发展动力强劲，并且它还是上海人蜂拥而至的一个养老目的地。
中国最牛的卫星城，非昆山莫属。昆山哪个区域最热，非花桥莫属。
昆山曾经是个“屌丝”，多年来紧紧依靠上海，从传统的农业县逆袭为百强县“一哥”。
1978年，昆山市GDP仅为2.42亿元，排名苏州末位。2018年已达到3832亿元，增长了1585倍，人均GDP达23.03万元，比深圳还高。
昆山的腾飞和历次转型，都是紧紧抱住上海的“大腿”。
在1980年代，昆山积极引进上海的技术外溢，实现了从农业到工业的第一次转型。1990年代，随着浦东的开放发展，昆山紧跟上海发展外向型经济，积极引进外资，实现了经济的二次飞跃。
2000年后，昆山依托上海向高新制造业、现代服务业转型，实现第三次转型。
今年10月，《人民日报》发布的榜单显示，昆山包揽全国百强县市的综合实力、绿色发展、投资潜力、科技创新、新型城镇化质量“五个第一”，连续15年位居全国综合实力百强县市首位。
如今，昆山本产业已经发展成熟，不满足于承接上海的产业，还要通过科技创新支撑产业转型升级，自发增长后劲十足。
去年，昆山在福布斯中国“创新力最强的30个城市”中居全国县级市首位，入选科技部“全国首批创新型县（市）建设”名单。
昆山经济技术开发区，在2018年国家级经济技术开发区中排名第五，以一个县级市的体量，直接与广州、天津、北京的经济技术开发区“掰手腕”，可见实力之强。
在产业联系密切的基础上，昆山形成了大量与上海往来两地通勤的人口，通勤频次和密度，环沪没有第二个地区能与之匹敌。
每天来往于上海和昆山的人口数量，远远超过太仓、吴江、嘉善、苏州市区等地的总和。
长三角各区县与上海市域跨城通勤规模（数据来源：《2019长三角城市跨城通勤年度报告》）
可见，昆山是上海最重要的“睡城”和“产城”，甚至可以说，几乎成为上海的一个“区”了。
除了产业联系密切，如此大的通勤规模形成，还有两大原因。
一是，昆山和上海的距离最近，尤其是花桥，简直是嵌入在上海的版图中。地理上的优势，让昆山成了“近水楼台”，承接了上海大量的通勤人口。
第二大原因是，昆山到上海的交通极其便捷，可以全面碾压其他环沪地区。
昆山不仅有通上海的高铁，还有通上海的地铁。从上海虹桥站乘高铁，最快仅需17分钟就能到达昆山南站，两地每天高铁车次超过110趟，密度极高。昆山的花桥，还成为了上海地铁11号线的始发站，直接接入庞大的地铁网络。
相比之下，太仓最快也要2021年才开通直达上海的高铁。嘉善有直达上海的高铁，但需要30分钟左右。南通的启东，开通到上海的高铁还处于计划阶段。
除了地铁，使用上海绕城高速公路也非常方便，从花桥开车到上海市中心，直线距离也就30公里，只需40分钟，比金山、奉贤等远郊到市中心还便捷。
如今的花桥已不仅是昆山的花桥，更是上海的花桥。
近日，同济大学发布了《2019长三角城市跨城通勤年度报告》，以上海中心城区为中心城市，挑选出花桥、昆山、苏州工业园区、太仓和嘉善等5个跨城通勤的热点地区，与上海的7个郊区新城进行比较。
结果令人大吃一惊。
在流入上海市区通勤的人口规模上，花桥以1720人的样本数量，超过了青浦、临港、南桥、金山、城桥这5个上海的郊区新城，仅次于嘉定、松江，排名第三。
这说明，大量在上海市区就业的人口，选择了花桥作为首选的居住地。
这是因为，比起上海的很多郊区新城，花桥具有更高的性价比，通勤成本和住房成本更低。
从通勤成本看，由花桥地铁站至上海主要就业中心，所需时间在90分钟以内，换乘次数不多于一次，价格在8元以下，这是很多上海的年轻人选择它的原因。
从住房成本来看，安居客2019年11月的数据显示以上海市中心“人民广场”为起点的地铁90分钟通勤圈内，花桥的商品房均价最低。
从花桥乘坐地铁出发，78分钟可到达人民广场，而其均价在2.2万/㎡左右，与附近的嘉定区相比低约1.3万/㎡，性价比非常高。
未来，苏州建设S1号线也将接入花桥，让这里进一步做实“上海的后花园、苏州的前厅”。
这条地铁西连苏州市区和工业园区，途径昆山，在花桥境内新设3个站点：花溪公园站、西环路站、展览中心站。预计2023年投入运营。
昆山加冕最牛卫星城，还有一大优势：养老。
这是其他承接产业转移的卫星城，完全不能比的。因为昆山还是一个文化底蕴深厚、环境雅致的江南水乡，城市面貌也非常优美。
淀山湖水网交织，著名的“江南第一水乡”周庄就在昆山，千灯古镇、甪直古镇、锦溪古镇都深受游客喜爱。整个昆山，河湖水系众多，中间夹杂古镇村落。全市共有生态休闲设施37处，城市公园71处，远超太仓、吴江、嘉善，更比其他环沪地区多得多。
这几年，上海的老龄化程度不断加剧。
截至2018年底，上海市户籍老年人口已达503.28万，占户籍总人口的34.4%，远远超过了20%的深度老龄化标准。即使按常住人口计算，老龄化程度也超过20.7%。
巨大的养老需求，本地无法满足，必然要外溢出来，异地养老。据调查，有三成的上海老年人会选择异地养老，其中绝大部分选择“短期”异地养老。
这样一来，环沪地区实际上成为上海的养老首选地，而昆山就是上海人最喜爱的一个选择。
昆山与上海文化同源，交通、生态、医养设施都有优势，子女来往和照料非常方便。2012年，已有7％的昆山居住人口是奔着养老而来。
资料来源：昆山市养老服务设施专项规划
上海人有多爱到昆山养老？
澎湃新闻报道，花桥的一个社区里，7346套住宅中就有2000多户是上海户籍的，占比接近三成，可以说是相当高了。
目前，上海人只需要办理异地就医备案手续，就可以在昆山使用上海医保。未来，配套的异地住院、急诊、门诊直接结算等手续都将逐步完善。
正是在上海人民的强力加持下，昆山的楼市进入“快车道”，房价一路猛涨。
从2010年6658元涨到了2019年上半年的20177元，足足涨了203%！其中，城西、城南和花桥均价已步入2万元/㎡大关。
（数据来源房天下，其中2019年均价数据为上半年数据）
（图片来源昆山房产，数据来源房天下，为当地11月数据）
根据艾普大数据的统计，2018年沪漂对上海周边城市的购房意愿中，昆山属于第一梯队。
目前，花桥仍然是整个昆山最受欢迎的区域。2019年上半年，花桥以6007的新增预售量遥遥领先。
花桥楼市，异常火热！
自身稳居全国最牛百强县，昆山源源不断地承接中国第一经济强市——上海的外溢人口，又连接着中国最强大的地级市苏州。经济兴旺、交通发达、环境优美、房价洼地……种种“王牌”集于一身，构成了全国最牛卫星城的最大底气。
参考文章
朱 杰 ，王 沣，葛 峰《长三角深入一体化语境下的沪昆关系研究》
澎湃新闻 《长三角有个淀山湖︱在淀山湖边养老》
本文作者 | 李星星